Papeleo necesario antes de iniciar una obra

Licencia de obras con ladrillo
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Como son muchos los que me preguntan sobre papeleo para hacer una obra de ampliación o para legalizar una obra que se hizo sin licencia, vamos a tratar de explicar lo que se necesita, aunque va a depender un poco del tipo de obra y de lo que exija el propio Ayuntamiento donde se sitúe la obra, y la normativa local y autonómica que sea de aplicación.

Para obras donde tengamos un volumen nuevo, como es el caso de ampliaciones, por pequeñas que sean, pero aumentemos o disminuyamos el volumen construído, o pongamos un tejado aunque sea sin cubrir, como es el caso de un porche, y también para los casos en que tengamos que hacer alguna reforma donde haya que tocar la estructura del edificio o añadir estructura, será necesario solicitar licencia de obra mayor. Las licencias de obra menor son solo para obras de tipo acabados (pinturas, alicatados, enlucidos, solados), pero ya vamos a hacer un tabique nuevo, o abrir un hueco en fachada, dependerá del ayuntamiento, pero casi seguro que será obra mayor, por pequeña que nos parezca la obra. Para solicitar licencia de obra mayor necesitaremos:

  • Si la parcela donde haremos la construcción no es toda de nuestra propiedad, o queremos usar solo una parte, deberemos hacer una segregación de parcelas. Es un documento que redacta un arquitecto y se tramita solicitando dicha licencia en el ayuntamiento.
  • Necesitaremos un proyecto básico y de ejecución para la obra que vayamos a hacer, redactado por un arquitecto y visado por colegio oficial de arquitectos. Un proyecto se compone de:
    • Memoria desciptiva y justificativa
    • pliego de condiciones
    • planos
    • presupuesto y valoración
    • estudio de seguridad y salud (o estudio básico de seguridad y salud)
    • plan de control de calidad
    • plan de gestión de residuos urbanos
  • También es necesario aportar una dirección de obra de arquitecto y una dirección de ejecución material de arquitecto técnico (o aparejador) que se presentará también en el ayuntamiento.
  • Es necesario en las obras tener un estudio de seguridad, que suele ir junto con el proyecto, aunque también lo puede hacer un arquitecto técnico o aparejador, y la coordinación de seguridad y salud, que la puede hacer bien un arquitecto o bien un arquitecto técnico (o aparejador).
  • El propio arquitecto preparará la hoja de estadísticas de edificación.
  • Y con todo esto vamos al ayuntamiento, pagamos las tasas correspondientes que tenga reguladas el ayuntamiento, es una cantidad variable dependiendo de cada ayuntamiento, suele ser más caro cuantos más habitantes hay en dicho municipio.
  • Después de no más de 3 meses, el ayuntamiento nos ha de haber respondido indicando si debemos aportar alguna corrección o algún documento que falte (requerimiento), o bien si nos concede la licencia, indicándonos los condicionantes para llevar a cabo la obra, y ya la podemos comenzar.
  • Pero tendremos que pagar el impuesto de construcciones y obras (ICO), también llamado impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) para poder empezar la obra.

El precio de todos estos servicios prestados por la pareja arquitecto-arquitecto técnico son totalmente variables, dependerá de muchos factores, depende totalmente del volumen de la obra de la que se trate, y de la valoración que se realice en el proyecto de la misma, dependerá de la localidad donde se encuentre, del tipo de obra, y del mercado, puesto que los precios son libres. Lo mejor es pedir presupuesto libremente a cualquier técnico, incluso pedir varios y comparar. Para un caso concreto, te podemos dar presupuesto de los servicios que nosotros podemos ofrecer si nos indicas los datos en el formulario de contacto, en el menú de arriba derecha, y con mucho gusto te daremos presupuesto para todos estos servicios.
Si te quedan dudas, adelante con los comentarios, te aseguro que los respondo todos, salvo los spam, claro.
¡Feliz obra!

7 Comentarios

Lucia

Buenas tardes,
En mi comunidad hay una terraza realizada retirando parte del tejado hace 8 años. He descubierto q se hizo sin permiso y me gustaria saber si hay posibilidad de legalizarla. Podrian obligarnos a reponer el tejado original tal y como estaba?

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Jorge

Hola Lucia
Se puede legalizar realizando las gestiones que se debieron hacer en su momento: encargar un proyecto y demás documentación técnica a Arquitecto y Aparejador, y solicitando la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento, pero hay que tener en cuenta que la obra realizada deberá cumplir la normativa urbanística y técnica actuales.
Como esta infracción prescribe a los 4 ó 5 años normalmente, depende de la ley de urbanismo de la autonomía correspondiente, en teoría no podrían obligarte a reponer nada, pero para eso hay que demostrar que se hizo hace más 8 años, y eso ya depende de como lo consideren en el Ayuntamiento correspondiente

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Elisa

Espero que no haya problemas porque en teoría tengo todos los documentos que has dicho para que todo esté tranquilo, gracias por la ayuda

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Raquel

Tengo un grave problema, a ver si alguien puede ayudarme.
Vivo en Madrid, en un ático, hace tres años hice un cerramiento en la terraza que supuso una ampliación de vivienda, fui denunciada por un vecino, nos llegó hace dos años una carta diciendonos que teníamos que quitar el cerramiento, recurrimos y ahora nos deniegan lo solicitado. Nos ha llegado otra carta en la que nos dan un plazo de dos meses para quitar el cerramiento. Hay algo que se pueda hacer para legalizar el cerramiento y no tener que quitarlo o una vez que hay un expediente por denuncia de un vecino ya no se puede hacer nada? qué pasa si no lo quito, me supuso un gasto de unos 27.000 € y ahora mismo no dispongo del dinero necesario para poder quitarlo en el plazo que me dan. Si no lo quito en plazo me pondrán una multa?. Vendrán a mi casa y me lo derribarán? si es así cómo me lo cobrarán? en qué condiciones me dejarán la casa? Estoy realmente preocupada.
Agradecería alguna orientación, estoy realmente desesperada.

Gracias!!!

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Jorge

Hola Raquel
Una ampliación de una vivienda se puede legalizar si cumple toda la normativa. Para ello tendrías que encargar un proyecto de legalización a un arquitecto, con legalización de dirección facultativa de arquitecto y arquitecto técnico o aparejador, con ello solicitar la licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad). Además, probablemente se hayan tocado elementos comunes de la comunidad de propietarios, como es la fachada y la cubierta plana que forma la terraza; por tanto sería necesario tener también la aprobación de la comunidad de propietarios.
Que se haya iniciado un expediente por una denuncia no significa que ya no se pueda hacer otra cosa, puesto que habrán tenido que comprobar si la denuncia era fundada o no tenía razón. Pero si te han dado un plazo y no lo cumples, el Ayuntamiento te puede sancionar y puede, en última instancia, actuar de oficio y realizar el derribo, te cobraría los gastos y podría embargar tus bienes incluso para cobrarlo. Esas cosas son lentas, pero pueden acabar ocurriendo.
Lo que no debes hacer nunca es dejar sin responder las notificaciones que recibes del ayuntamiento, responde con una instancia registrada en el Ayuntamiento alegando algo, que vas a legalizarlo, o que vas a demolerlo pero solicitas más tiempo, muchas veces el plazo queda interrumplido cuando respondes, pero no se si será el caso que cuentas. Claro que la decisión será siempre de ellos, pero por solicitar no pasa nada, y así el tiempo va pasando, ya que la administración suele ser lenta.

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Irene

Hola Jorge, muchas gracias por tu respuesta. Espero que me sirva , tengo que ir el lunes 10. Muchas gracias de nuevo.

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Irene

Mena llegado una notificación informativa del ayuntamiento de Canovelles ( Barcelona ), donde me dicen que existe una alteración física , es decir una piscina según ellos. Te explico esta piscina está construida hace más de 16 años. Pueden exigirme permiso, planos , licencias, etc. Que debo hacer , es legal después de tantos años ? Yo no siquiera se donde esta esa documentación. Agradecería tu respuesta .

Responder
Jorge

Hola Irene.
Los plazos de prescripción de obra realizadas sin licencia dependen de la ley de urbanismo de cada comunidad autónoma, que en general es de 4 años. Si en 4 años el ayuntamiento no ha iniciado un procedimiento para legalizar una situación irregular, habría prescrito, pero tendrás que demostrar de alguna forma, con algún documento, que la obra se terminó hace mas de 4 años.

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