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¿Qué documentos necesito para obtener licencia de obras?

Escrito por Jorge, en Consejos prácticos, Opinión

Todos nos planteamos hacer una pequeña o gran obra en nuestra vivienda, edificio, etc. Y para ello debemos saber que es necesario siempre una licencia urbanística concedida por el Ayuntamiento correspondiente.

Si la obra es de poco importe, o dura poco tiempo, nos pensamos que no va a requerir mucho gasto en documentación para solicitar licencia, pero cuando preguntamos en nuestro Ayuntamiento nos dan una lista de requisitos, algunos de ellos deben ser obtenidos contratando a un Arquitecto o Aparejador (Arquitecto Técnico o ingeniero de la edificación).

El criterio es que siempre, siempre es necesario tener licencia de obras para cualquier actuación que hagamos, no importa que sea nuestra propiedad, obviamente no va a ser del ayuntamiento; no importa que sea una obra muy pequeña o de escasa importancia, o que dure poco tiempo o cueste poco dinero, o lo haga yo mismo sin contratar a una empresa o profesional.

Si voy al Ayuntamiento y digo que voy a hacer una obra, siempre me dirán que tengo que solicitar previamente la correspondiente licencia urbanística, con todos los requisitos que el Ayuntamiento me ponga, y por supuesto, la obra que haga deberá cumplir con la normativa o no me darán la licencia.

Requisitos para obtener licencia de obras. Tipos de obra

Licencia de obras con ladrillo

Licencia de obras

Lo primero que hay que decir es que cada Ayuntamiento pone sus propios requisitos y su propio criterio a la hora de exigir documentación para obtener licencia de obras, y diferenciar entre una obra menor o una obra mayor. Estos tipos de obra estarán definidos, en teoría, en la normativa del PGOU (plan general de ordenación urbana) o Normas urbanísticas, o figura equivalente del municipio, si bien en la práctica hay Ayuntamiento que no tienen prácticamente normativa aprobada para urbanismo.

En la LOE (ley de ordenación de la edificación) se dice qué tipos de obra requieren arquitecto, y cuales es suficiente con solo aparejador o arquitecto técnico.

Parece claro que en obras mayores, es necesario un proyecto de ejecución, reforma o rehabilitación, con lo cual se requiere un arquitecto para redactarlo y contratarle la dirección de obra; en la mayoría de los casos será necesario también la actuación de un aparejador o arquitecto técnico para la dirección de ejecución material, y además, cualquiera de los dos redactará un estudio de seguridad y salud y realizará el encargo de coordinación de seguridad y salud.  Todo esto está muy claro para obras mayores.

En obras menores, la cosa se lía porque los requisitos son más dispares entre ayuntamientos. Normalmente no se requiere mucha documentación redactada por técnico cualificado, arquitecto o aparejador, sino que requieren rellenar un impreso o solicitud, aportar un presupuesto de la obra firmado por la empresa constructora (para cobrar el impuesto de obras aplicando un % a ese presupuesto), un seguro de responsabilidad civil del constructor, etc.  A veces se requiere un plano o algún certificado de montaje de andamio, o dirección de obra para asegurar que los elementos que se van a reparar queden en condiciones suficientes de seguridad, al menos en la vía pública; todo dependiendo del tipo de obra.

Puedes pedirnos presupuesto sin compromiso si estás en el ámbito en el que actuamos.

Ahora bien, ¿cuál es la diferencia entre obra mayor y obra menor?

Pues las obras menores suelen ser aquellas de acabados: pintura, pavimentos, alicatados, falsos techos, revestimientos. En muchos ayuntamientos se consideran obras mayores ya si vamos a demoler o construir un tabique, cambiar una puerta en fachada, abrir un hueco o cerrarlo en fachada, etc. aunque en otros ayuntamientos consideran que la obra menor depende de si la obra es suficientemente pequeña, puesto que estaría fuera del ámbito de la LOE, conforme con la definición que aparece en la excepción indicada en el artículo 2.2.a de la ley, que dice:

Excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

Pero claro, esta definición es genérica y subjetiva, y se presta a interpretar que una obra puede o no puede entrar en esta excepción, según el criterio de cada técnico municipal que nos informe, con lo que sería necesario presentar toda la documentación de obra mayor, o solo la indicada por el ayuntamiento correspondiente para este tipo de obras de “escasa entidad”.

Conclusión

Cuando tenemos una obra pequeña, debemos preguntar en el ayuntamiento, antes de empezar nada, los requisitos que nos van a pedir, indicando las obras que pretendemos hacer, y luego valorar el coste de todo ello, antes de llevarnos sorpresas y tener que pagar más por lo mismo, o recibir alguna multa del ayuntamiento por hacer obras sin licencia. No recomiendo mentir y decir menos de lo que se pretende hacer, porque lo que parece una obra pequeña, se puede convertir en obra mayor y todo puede cambiar radicalmente en cuanto a requisitos para la  licencia.

Siempre podremos modificar nuestras intenciones, y cambiar el tipo de obra que pretendemos hacer, incluso una vez solicitada licencia, podremos modificar el tipo de obra, la solicitud, podremos también desistir en nuestra solicitud, y solicitar una licencia nueva. Todo esto es legal y no supone sanción ni que el ayuntamiento nos vigile para ver qué hacemos con nuestra obra.

Pero eso si, si nos pillan haciendo obra sin haber pagado ni solicitado ningún tipo de licencia municipal para obras, estaremos arriesgándonos a que nos paren la obra, nos multen, y nos exijan entonces hacer todo el papeleo que no hemos hecho antes, o tal vez más, con lo que al final nos puede salir más caro que si lo hubiéramos hecho a tiempo.

Es una apuesta, sin duda, a ver sale bien o no. Cada cual se arriesga como quiere, pero antes de arriesgar, conviene conocer los riesgos a los que uno se enfrenta.

¿Qué opinas?. ¿Te ha sucedido algún caso de estos?. Déjanos tu opinión o tu caso, y así todos aprendemos algún detalle al respecto.

¡Mucha suerte en tus obras!


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