¿Quien tiene que pagar las goteras del tejado?

Casa y gota de agua
Share Button

Nos habrá ocurrido alguna vez que el vecino del ultimo piso se queja de que hay una gotera en el tejado y le afecta porque le cae el agua en su vivienda; y dice que la comunidad de propietarios la tiene que arreglar, incluso los daños ocasionados en su vivienda, es decir pintarle el techo, por ejemplo.
Y uno puede pensar: si la gotera la tiene en su casa, que pague el arreglo.

Gotera del tejado

Gotera del tejado

Veamos… Si ponemos por caso un edificio cualquiera de viviendas, que puede tener locales en planta baja, trasteros y garajes, habrá unas zonas comunes, que los distintos propietarios, como la escalera y el portal, que es propiedad de la comunidad de propietarios, es decir, propiedad de todos los propietarios de alguna finca del edificio.
Esto estará detallado en los estatutos de la comunidad, que se rige, además, por la ley de propiedad horizontal; pero en general, son zonas comunes todos los espacios de uso del edificio para todas las viviendas, como el portal, escalera, cuartos de instalaciones, calefacción, basuras, bicicletas, etc; y son elementos comunes los que den servicio al edificio, es decir, a varias propiedades individuales, como el ascensor, las tuberías generales de agua o desagüe que dan servicio a varias viviendas, la antena de TV, y también serán elementos comunes los cerramientos de fachada y las cubiertas.
Las fachadas son elemento común porque cierran al edificio, y no hay que hacer distinción entre el tramo que da a una u otra vivienda: todas las fachadas son propiedad de la comunidad de propietarios.
Las cubiertas, que sirven para cubrir al edificio, no solo cubren al ultimo piso, sirven para cubrir a todo el edificio, incluso a la planta baja, aunque sea indirectamente. Por cubiertas se entienden los tejados, y también las terrazas que cubren una planta habitable.
Por tanto cualquier problema que haya en una cubierta, como una gotera, es responsabilidad de la comunidad de propietarios y debe repararla, además de los daños ocasionados a la vivienda afectada, que es una propiedad distinta.
También es habitual que para hacer cualquier obra o modificación en una zona o elemento común, haya que pedir permiso a la propiedad, es decir, la comunidad, por ejemplo, si queremos poner una maquina de aire acondicionado, ya que la fachada no es propiedad de la vivienda que cierra, aunque sea el trozo que le toca.

¿comentarios al respecto? sean bienvenidos aquí debajo …

36 Comentarios

Lidia

La presidenta de mi comunidad ha contratado una empresa para arreglar la totalidad de la cubierta sin contar con ninguno de los propietarios, ni junta explicando lo.que iba a hacer, mi aprobación de presupuestos, nada.
Me informa hace un día que al llegar a casa se ha encontrado los andamios montados de la empresa y no hay dinero, ella pensaba solicitar una subvención y ya daría explicaciones a los vecinos.
Ella ha firmado contrato con esta empresa y como.propietaria no se qué responsabilidades tendremos el resto de propietarios y sobre todo con respecto a ella.
De momento todavía no he el momento para ofrecer una solución.
Muchas gracias

Responder
Jorge

Hola Lidia
Es cuestión de saber si la junta general le ha dado poderes a la presidenta. Si no, hay que ver lo que regula la ley de propiedad horizontal en estos casos, que exige votación para poder acordar realizar esa obra, independientemente de que se reciban subvenciones o no.

Responder
David

Acabamos de adquirir una vivienda la cual tiene un tejado de los antiguos, sin ningún tipo de aislante y eso provoca que tengamos goteras los días de lluvia abundante, únicamente se han ido renovando tejas con forme se iban rompiendo, además los que han venido a hacer presupuestos intuyen que debe haber alguna viga en mal estado ya que hay una zona del tejado que está un poco más levantada.
A parte hay dos grietas en la fachada donde habría que colocar grapa, el presupuesto medio es de unos 15000 euros.
En mi edificio no existe una comunidad de vecinos, nunca se ha formado, pero si existen 3 establecimientos de alquiler en la parte de abajo (las grietas están en mi planta), dos son almacenes de bares y uno es una joyería que debe pertenecer a un mismo dueño que lo tiene arrendado.
Mi duda es, ¿Me interesa formar la sociedad de vecinos y reclamar la parte correspondiente de los establecimientos? (un 33% según catastro).
¿Es mucho lío? ¿Podrían negarse a pagar o darme problemas después?
Tammbién me da reparo presentarme a los vecinos para pedirles dinero.

Responder
Jorge

Hola David
Si el edificio está dividido en propiedad horizontal, es obligatorio realizar la comunidad de propietarios, puesto que hay elementos comunes, como la fachada o el tejado.
Se pueden negar a pagar, pero se les puede obligar (el juzgado les puede obligar).

Responder
Martin

Buenos días,
Quiero trasladar mi caso ya que entiendo que la decisión de la comunidad no es correcta.
Antecedentes:
Somos un a comunidad de 32 vecinos repartidos en dos bloques, cada bloque de cuatro planta. Casualmente yo vivo en la cuarta planta, por encima mía esta la cubierta. Es una cubierta a dos aguas, con una cámara entra bajo cubierta y mi techo, hace unos meses, detectamos que teníamos roedores en esa cámara, lo trasladamos a la administración, que nos comento que tenían intención de llamar a una empresa especializada en control de plagas ya que también se habían detectado este tipo de animales en las zonas comunes. Llegado el día esta empresa accedió a mi vivienda y puedo poner una serie de trampas, con lo cual se soluciono el problema.
Ayer me entere que el pasado día 12 se había realizado la reunión de vecinos anual, mi primera sorpresa es que no fui informado de dicha reunión, no me enviaron el email, ni pusieron cartel informativo en las zonas comunes de las misma. La persona que me informo de esta reunión también me indico que en dicha reunión se había acordado que se me facturara la parte proporcional de los trabajos realizados en mi vivienda por parte de la empresa de control de plagas. Mi pregunta es la siguiente esa cámara que existe entre bajo cubierta y mi techo, ¿es una zona común? Y si lo fuera, ¿la comunidad puede obligarme a pagar esa factura?
Gracias.

Responder
Jorge

Hola Martin

La cámara que queda entre el techo de tu vivienda y la cubierta es una zona común, salvo que se indique lo contrario en los estatutos de la comunidad de propietarios, que lo dudo.
Por tanto los gastos de los trabajos en esa cámara son de la comunidad.
Otra cosa es que hayan realizado trabajos dentro de tu casa para algún problema ocasionado “dentro de tu casa”, en ese caso sí sería gasto tuyo.
Además, las convocatorias de las juntas de propietarios se deben realizar conforme con la ley de propiedad horizontal, y por lo que cuentas, no se ha convocado debidamente, por lo que puedes impugnarla para que se repita.

Responder
Laura

Buenas tarde.
Vivimos en una finca vieja de unos 60 años. Las señoras del ultimo piso tienen goteras ¿lo cubriría el seguros de la finca?
La ultima vez tuvimos que cambiar las vigas del techo por lo que no lo cubrio
Gracias

Responder
Jorge

Hola Laura
Hay que ver lo que pone la póliza del seguro, que no son todas iguales. Pero lo habitual es que los seguros cubran los daños que provocan las goteras, pero no la reparación de las goteras en sí. Es decir, una vez arregladas las goteras en el tejado, el seguro cubrirá, probablemente, los daños causados en la casa del vecino que ha sufrido las humedades (parquet, pintura, etc.)

Responder
Elena

Hola, estamos mirando comprar un piso de banco. Lleva años cerrado, es nuevo.
Un tercero y arriba el tejado terraza. Al estar cerrado tiene una gotera importante, que dicen que arregla la comunidad, pero no el desperfecto ocasionado en el parqué ni la pintura.
Eso es legal?

Responder
Jorge

Hola Elena
Si el daño lo causa la comunidad de propietarios, debe reparar la gotera y los daños también. Sin embargo los daños suelen estar cubiertos por el seguro de la comunidad de propietarios, si tiene. Pregúntalo para que lo repare el seguro.

Responder
ana

hola, tenemos una plantabaja y quieren impermeablizar la terraza, las plantabajas tambien tenemos q pagar???

Responder
Jorge

Hola Ana
Si la terraza es propiedad comunitaria, cosa que estara definida en los estatutos de la comunidad de propietarios, si, debes pagar tu parte.

Responder
Javi

Tengo Un bar .
La aparte de arriba del bar es Un patio cerrado que comparten dos vecindades desde hace ya dos meses he tenido que cerrar el bar por humedades y olores por culpa del patio que no lo limpian .
Los seguros dicen que hasta que no pare de llover no pueden hacer nada.
Mientras yo no puedo pagar mi casa alquilada ni nada por que mis ingresos son cero.
Puedo pedir daños y perjuicios por los dias que tengo y boy a tener el bar cerrado. ?

Responder
María Carmen

Mi madre tenía una casa q bajo era un bar y arriba vivienda .ahora hay goteras y han denunciado a mi madre la pregunta es la terraza de la vivienda de mi madre q está antes de vender el bar si hay goteras quien las paga al igual q el techo de la vivienda si hay goteras la tiene de pagar mi madre o conjuntamente ya q el techo es de los dos creo ???

Responder
Jorge

Hola María Carmen
En un edificio con división horizontal, como es el que dices, los tejados y las cubiertas son de todo el edificio, son zonas comunes, puesto que cubren a todos. Por tanto las reparaciones de los tejados y cubiertas las repara la comunidad de propietarios. El reparto se debería hacer en proporción a las superficies construidas de cada uno: bar y vivienda.

Responder
Josechu

Vivo en una casa del rural de dos plantas, la planta baja le pertenece a mi madre y la alta a mi tia, se han desprendido tejas por el viento y quieren que paguemos la mitad, es legal esto, el tejado y buhardilla les pertenecen y forman parte de su vivienda, gracias ruego respuesta un saludo

Responder
Jorge

Hola Josechu
El tejado no pertenece a la vivienda de la última plana, sino que pertenece a todo el edificio, puesto que lo cubre a todo él.
Por tanto las reparaciones en el tejado se deben pagar por todos los vecinos, salvo que los estatutos de la comunidad de propietarios digan otra cosa diferente.

Responder
goyo

Hola
recientemente he recibido una casa en propiedad que provienen de una herencia de mi padre.
La casa consta de 4 divisiones 2 en la planta baja de 60 metros cada una y otras 2 en la planta superior.
ademas figura el desván del que somos propietarios todos al 25%.
El problema viene, cuando los propietarios de la planta baja ven que no esta posibilitado el acceso desde su propiedad, al desván, por lo que deciden “ceder” ese espacio, a cambio de que los de la plata primera nos hagamos cargo de la reparación del tejado.
Esta cesión no esta formalmente realizada >(no figura en escrituras)

ahora va mi pregunta:
El tejado, en este caso en concreto, ¿Tiene carácter privativo, o es la comunidad quien debe de responder a la reparación?

Responder
Jorge

Hola Goyo.
Primero hay que mirar los estatutos de la comunidad de propietarios, que deben estar incluidos en la escritura de constitución de la comunidad de propietarios. Si no están o no dice nada, entonces la cubierta hay que considerarla elemento común, y es la comunidad de propietarios la que paga las reparaciones, independientemente de quien tenga derecho de uso del desván.
Hay que considerar que el tejado no solo cubre al desván, también cubre al resto de plantas del edificio.

Responder
Joaquin Rodriguez

Hola, me han salido goteras en el salón,cierre y cocina aparte de humedades.Vivo en un tercero y última planta de un edificio sin cubierta transitable.El seguro del bloque dice que no ha llovido lo suficiente y el presidente de dicho bloque dice que no hay dinero para arreglarlo.Me gustaría saber qué pasos debo de dar.Gracias

Responder
Jorge

Hola Joaquín.
Hay que saber si el seguro cubre la reparación de las humedades (la causa), y los daños provocados en tu vivienda por esas humedades.
Si se niegan a a repararlo, tendrás que contratar un informe pericial a un arquitecto técnico o arquitecto, y con él reclamar el arreglo al responsable.
Si no lo hacen, te queda la opción de acudir al juzgado para interponer una demanda por la reparación o el dinero que cueste la reparación, aportando el informe pericial como prueba. El coste de las reparaciones te lo dará el propio informe pericial.

Responder
Mj

En una comunidad de vecinos,el vecino del 2° tiene una gotera que en una situación normal la arreglaría la comunidad ,pero tiene derecho a ese arreglo si no esta al día de los pagos a dicha comunidad?

Responder
Jorge

Hola Mj
No se lo que dice la ley de propiedad horizontal ni los estatutos de la comunidad, pero entiendo que nada tiene que ver una cosa con la otra. No es que la comunidad arregle la gotera a un vecino, sino que la comunidad repara un elemento que es común a todos los vecinos, luego el arreglo es para todos, no solo para el vecino que sufre los daños.

Responder
Paco Rubiales

Hola.
Soy presidente de una comunidad de 100 unifamiliares en hilera (4 paquetes independientes de 25 viviendas).
Osea para aclarar que son viviendas pegadas unas o otras y resulta que por defecto de construcccion (ya tienen 10 años) hay proplemas de humedades en algunas casas.
Dichos vecinos piden que la comunidad arregle las tejas.
No tengo claro en estos casos si la cubierta es de cada vivienda (por no ser una zona comun).
Espero me puedan ayudar.

Responder
Jorge

Hola Paco
Depende de cada caso, y debería estar descrito en los estatutos de la comunidad de propietarios, que estarán en la escritura de división horizontal. Si no la tenéis, deberéis consultar en el protocolo del notario que autorizó esas escrituras y pedirle una copia.
Es vuestro caso, parece más lógico que cada tejado sea de cada vivienda, privativo, ya que no está compartido, pero requiere consultar esos estatutos.

Responder
Ana SR

Hola, vivo en un ático y tengo problemas de goteras; hasta ahora, la comunidad ha ido arreglando prácticamente todos los pisos de mis vecinos por problemas similares pero en mi caso el administrador dice que necesita del consentimiento de los vecinos ya que es el más grave y hay que levantar prácticamente todo el tejado. ¿Es legal hacer distinciones entre un arreglo y otro a pesar de que uno resulte más caro que otro? ¿Se pueden negar el resto de la vecinos? Muchas gracias y saludos.

Responder
Jorge

Hola Ana
Las goteras del tejado las tiene que arreglar la comunidad de vecinos, y las decisiones de la comunidad se toman en juntas ordinarias o extraordinarias, según el caso, por mayoría simple o cualificada, según regula la ley de propiedad horizontal.
La comunidad tiene la obligación de arreglar, no se puede negar, pero es posible que en alguna junta se haya acordado dar poderes para que el presidente pueda acordar contratar la reparación de ciertas cosas sin contar con la junta, y que en tu caso sea necesario acudir a una junta para votar a qué empresa y qué presupuesto se acepta para realizar la reparación. Por tanto, para no demorarlo demasiado, conviene que en el orden del día esté previsto votar la contratación de alguna empresa para repararlo, llevando algún presupuesto, aunque probablemente ya hayan pedido alguno en la oficina del administrador, o algún vecino o cargo de la comunidad.
Si se han dado poderes al presidente para ciertas obras, sería legal, pero la junta no puede negarse a reparar el tejado, y ojo, los daños que te ocasionen en tu casa. Lo que puede hacer es decidir a quién se contrata para hacerlo, pero no puede decidir no hacerlo. Cuanto más tiempo pase, mayores serán los daños que te ocasionen, y que la comunidad tendrá que arreglar también.

Responder
montse

Buenos días,
Somos una comunidad de pisos de protección oficial y están habiendo filtraciones de agua, por una mala impermeabilización del terrado. Las filtraciones empezaron en 2 pisos, pero ahora se está agravando, ya que está pasando a las zonas comunes, además de que se están haciendo agujeros en el techo y hace 2 años ya se desprendió el techo.. Estamos reclamando desde hace un año a la Administración (propietarios) que nos lo reparen, pero nos dan largas.. Que opciones tenemos?

Responder
Jorge

Hola Montse
Si no cabe reclamar responsabilidad a la promotora que vendió/adjudicó los pisos porque haber terminado el plazo de garantía, la comunidad de propietarios es quien se tiene que hacer cargo de la reparación. Se debe solicitar al presidente de la comunidad, el administrador de fincas debe gestionarlo. Si no lo hacen se puede acudir al arbitraje, que es voluntario para ambas partes, y para obligar, la única forma es interponer una demanda en el juzgado de primera instancia, con abogado y procurador y usando un informe pericial redactado por arquitecto o aparejador o arquitecto técnico en el que se detallen los daños y el coste de las reparaciones.
Evidente que acudir al juzgado tiene un coste, pero es la única forma de poder obligar que los representantes de la comunidad de propietarios cumplan con sus obligaciones, si no lo hacen voluntariamente.

Responder
mariangeles

Hola. En Mi vivienda se hizo unos arreglos por entrada de agua en los garajes . Mas cerramientos en todo el edificio…. yo por Mi situacion de separada con tres niños y en paro. Me es casi imposible cumplir con los pagos de la comunidad y menos con los extras. Mi Pregunta es si me pueden meter en juicios o quitarme Mi piso ya que tampoco e podido hacer escrituras. Solo tengo contrato. De compraventa. Gracias

Responder
Jorge

Hola Mariangeles
Por no pagar la parte de cuota de comunidad no te pueden quitar la casa, solo te lo pueden reclamar en a través del juzgado como mucho, y dependerá de tus ingresos que te obliguen a pagarlo.
Si no tienes escritura, dependerá de lo que diga el contrato, ya que podría tener una cláusula de caducidad… Pero si no has hecho escritura, la casa no será de tu propiedad, por lo que dependerá del propietario actual.

Responder
julian

¿Existe alguna particularidad respecto de una reparacion en la cubierta si constituye la terraza de un atico con uso y disfrute exclusivo por el vecino propietario del atico?

En este aspecto las comunidades de vecinos siempre tienen unas opiniones dispares.

Responder
Jorge

Hola Julián
Lo primero que haría, para un caso concreto, es revisar los estatutos de la comunidad de propietarios, a ver si lo indica.
Pero por regla general, y así se hace por los notarios, al menos que yo sepa, la cubierta plana transitable, esa que forma una terraza de uso exclusivo para un ático, es la cubierta del edificio, y como cubierta es un elemento común que cubre al edificio. No es el suelo de una o el techo de otra, es una cubierta de todo el edificio, y por tanto es elemento común.
Ahora se podría intentar separar entre lo que es mantenimiento de esa cubierta, como limpieza de sumideros, atascos, etc. que podría aplicarse al usuario, y reparaciones de esa cubierta, que corresponde al propietario de la misma, que es la comunidad de propietarios por ser un elemento común, independientemente del derecho de uso que tenga un vecino.
Además, en derecho se diferencia claramente el derecho de uso de la nuda propiedad, que sería el caso. El ático tiene derecho de uso, la comunidad de propietarios tiene la nuda propiedad y debe realizar las reparaciones.

Responder
Jose María Sánchez Felipe

Hola.
Tenemos un inmueble en el cual, a causa de antiguas herencias la cámara de la casa del vecino monta encima de dos de las habitaciones de la nuestra.
A causa de la dejadez, este tejado se ha venido abajo, cayendo sobre los techos de nuestras habitaciones.

Mi pregunta es si nosotros estamos obligados a participar en esta reconstrucción.

Agradeciendo de antemano la atención prestada:

Reciban de nuestra parte un cordial saludo.

Responder
Jorge

Hola José María
Se entiende que existen varias propiedades en el mismo edificio, por lo que debe haber una división horizontal, de modo que los daños que se produzcan en elementos comunes son responsabilidad de la comunidad de propietarios, participada por todos los propietarios, en la misma proporción de superficies de sus respectivas propiedades.

Responder

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *